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一方婚前個人房產拆遷后安置房的權屬分析

發布時間:2016年10月10日 10:39 信息來源:威海市公證處 閱讀次數:打印本頁 關閉窗口
                   威海市威海衛公證處 王猛
    《案情介紹》
    李某系威海市某村村民,原有位于該村的一處平房,該平房于二〇〇八年拆遷后,在某村安置了兩處房產,其妻子畢某于二〇一三年二月死亡。后二〇一三年十月,李某來公證處,希望辦理一份遺囑公證,在自己去世后將自己的財產留給某位子女繼承。李某提供了自己的結婚證、兩處安置房產的房產證等材料并稱原拆遷的平房屬于其婚前個人財產。后在公證員的指導下,李某去威海市房地產管理局調取了該兩處房產和拆遷的平房的房產檔案。結合李某所提供的證明材料,公證員查明李某原位于某村的平房系李某婚前個人自建所得并辦理了房產證及土地證,后與畢某辦理了結婚登記,婚后育有一女兩男,二〇〇八年該村城中村改造,后回遷安置了兩套房產,其妻子于二〇一三年二月死亡,公證員在確定該拆遷房的權屬過程中產生了爭議。
    《案情分析》
    公證員對拆遷房爭議的焦點在于該房產是李某的個人財產還是與配偶的夫妻共同財產,這也之間關系到李某在遺囑中能處分的房產份額,這顯然對遺囑將來順利的執行產生重要的因素。
    第一種意見認為該拆遷后安置的房產屬于李某與配偶的夫妻共同財產。因為該安置房系李某與配偶雙方婚姻關系存續期間取得的財產,且李某與配偶之間未對安置房有過任何約定,因此,該婚后取得的安置房應該認定為李某與配偶的夫妻共同財產。
    第二種意見認為該拆遷安置房系李某婚前個人單獨所有的房產拆遷安置后所得,該兩處拆遷安置房只是其婚前個人財產在形式上的轉變,因此,該房產仍屬于李某的婚前個人財產。
    第三種觀點認為,應該綜合考量原平房是否經過翻新、翻建,及拆遷時該拆遷房是否產生增值等因素,確定該安置房的權屬。
    首先,筆者不同意第一種意見,因為拆遷房產系原房產補償安置轉化而來,根據物權效力的延伸理論,婚前財產并不因為形態的變化而改變其性質,這種補償安置是對前一財產權利的補償,因此不應將該房產認定為李某和配偶的夫妻共同財產。如果將其認定為夫妻共同財產,則會出現李某的婚前財產消滅,取而代之的是補償了一套夫妻共同財產的房產,顯然損害了李某的權益。
    其次,如果不考慮其他因素,僅僅考慮該房產是由其李某婚前單獨所有的房產補償所得,就認定該房產歸李某單獨所有也有些武斷。因為農村民房具有特殊性,民房的拆遷也有其特殊性。因為民房在使用過程中,往往伴隨著家庭子女的出生等人口增加因素或者其他因素,出現在所批宅基地上進行的房屋翻新或者翻建,甚至是房屋的重建,如果這種情況發生在婚后,對配偶方的權益保護就很有必要了。再者,由于原民房在未規劃拆遷前,該民房的價值是十分低的,在拆遷后,該民房所補償換得的樓房的價值卻是十分高的。那么這一部分的增值應當如何理解呢?根據《婚姻法司法解釋三》第五條的規定:“夫妻一方個人財產婚后產生的收益,除孳息和自然增之外,應認定為夫妻共同財產。”在威海市市城中村改造過程中,往往對民房及所屬的宅基地一次性補償安置144平方的建筑面積,可供你安排新房,你可以選擇一套144平方以下的房產,也可以選擇兩套房產,總計如果超過144平方需要自己補交差價,而在拆遷過程中還會對按照拆遷要求的拆遷人給予一定的貨幣補償或者房屋超出以優惠價格購買。因此,對于被拆遷房本身財產價值的補償,更多的是因為土地價值的增值和市場因素導致房產房價的被動上漲,因此所增值部分應作為一種自然增值而不計入夫妻共同財產。而對于拆遷獎勵或優惠,這部分應當視為拆遷人對被拆遷人行為的獎勵,應視為夫妻共同財產。而對于超出補償面積而出資購買的房產面積,應視為夫妻共同出資購買,應視為夫妻共同財產。
    在本案中,僅聽李某一面之詞,無法判斷原平房是否有過翻新、翻建的情況,李某選擇的兩套房產的面積總計超出了144平方,144平方以內的房屋暫時無法判斷權屬,超出部分也不能武斷的認定為李某的個人財產,否則極有可能損害到李某的配偶及配偶繼承人的權益,但也不能對該房產的權屬對李某配偶的繼承人進行調查核實,否則遺囑的保密性就會受到侵犯。
    因此,在本案辦理過程中,公證員詳細向李某解釋了該回遷房的權屬爭議,在得到當事人同意的前提下,在遺囑中寫明在李某去世后,將李某個人所有的份額遺留給其某個子女繼承,選擇這種比較穩妥的方式,保證李某的遺囑在將來能夠順利的執行。
    《分析與點評》
    最近幾年,威海市城區大范圍進行了城中村改造工程,原來的村民告別的老舊的民房都高高興興住上了新蓋的樓房,但也出現了大量的關于回遷安置房的權屬問題訴訟。公證制度作為預防糾紛的一項重要制度,在辦理涉及回遷安置房的相關公證過程中,應當盡到謹慎勤勉的義務,保障各方當事人的合法權益。
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